Une fois le logement trouvé et le montant de l’emprunt défini, il sera temps pour l’emprunteur de négocier les conditions du crédit immobilier avec l’établissement prêteur.
Présenter un profil favorable
En ce début d’année, les taux d’intérêt sont toujours au plus bas. Fin février 2019, on relève en moyenne 1,58 % sur 20 ans auprès des principaux établissements prêteurs. Les conditions de financement sont donc au beau fixe en ce début d’année.
Afin de bénéficier de conditions davantage favorables, il sera nécessaire pour l’emprunteur de présenter un profil exemplaire. En effet, les meilleurs profils emprunteurs peuvent bénéficier de décotes de la part des organismes prêteurs. Les banques sont de plus en plus consentantes à octroyer ce genre d’avantage commercial, même les établissements qui jusqu’alors le refusaient catégoriquement. Cependant, le profil de l’emprunteur devra répondre à certaines exigences pour pouvoir prétendre à une décote. Ainsi, sa situation personnelle devra être stable et inspirer confiance à l’organisme prêteur. Un minimum d’apport personnel sera bien entendu exigé et la capacité d’épargne devra être prouvée (pas de découvert, épargne régulière). Enfin, l’acquisition du bien devra être cohérente avec les capacités de l’emprunteur et son taux d’endettement devra être raisonnable, soit en dessous des 33 % minimum accepté.
Cautionner son prêt immobilier
Lors de la souscription d’un emprunt, l’établissement prêteur va obligatoirement demander une garantie sur le bien qui est financé, afin d’obtenir la revente et récupérer la somme prêtée en cas de défaillance.
L’emprunteur a alors le choix entre l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, ou le cautionnement. Ce dernier est à privilégier car son montant est moindre que les garanties traditionnelles (hypothèque). Le cautionnement est généralement réservé aux dossiers les moins risqués. Dans tous les cas, l’organisme de caution doit être agréé par l’établissement prêteur. Ainsi, la société de caution s’engage, en échange d’un versement d’une contribution proportionnelle au montant emprunté au moment du déblocage des fonds, à rembourser la banque en cas de dysfonctionnement du remboursement.
Réduire le coût de l’assurance-emprunteur
Le montant de l’assurance-emprunteur dépend en grande partie de l’âge, de l’état de santé et des antécédents médicaux de l’emprunteur. Cette assurance exigée par la banque permet en effet à cette dernière de se couvrir en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.
D’ailleurs, un emprunteur de 60 ans aura en moyenne un montant triplé par rapport à un emprunteur de 30 ans. Avec les taux bas, la part de l’assurance-emprunteur est de plus en plus importante dans le coût total du crédit (30 % en moyenne et jusqu’à 50 % pour les profils à risque). Néanmoins, avec la délégation d’assurance, il est possible de souscrire une assurance-emprunteur individuelle, souvent moins chères, au lieu de l’assurance de groupe de l’établissement prêteur. En d’autre termes, l’emprunteur a le droit de choisir un autre établissement que celui qui lui octroi le prêt pour son assurance. Il est donc possible de faire jouer la concurrence. Cependant, les garanties devront être équivalentes à l’assurance proposée par l’organisme de crédit. Enfin, grâce à la Loi Hamon, il est possible de résilier l’assurance souscrite auprès de la banque chaque année à date anniversaire, pour passer à une assurance concurrente.
